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高周转只是一剂自我安慰的良药

据说人到中年的重要指征之一,就是频繁地和故交聚会,在仍然畅想未来的时候,主要探究过去,而且“历史愈远愈清晰”。昨日,攸克君与带自己进入地产圈的那位

据说人到中年的重要指征之一,就是频繁地和故交聚会,在仍然畅想未来的时候,主要探究过去,而且“历史愈远愈清晰”。昨日,攸克君与带自己进入地产圈的那位前辈聚会,感慨良多。

席间,前辈问及,你到现在记得最清楚的一句话是什么。他恐怕觉得应该被记住的是那种关于人生、关于为人处世的各种金句之一。但答案令他多少有些意外,攸克君清晰的记得,在刚入行的那一年里,前辈在会议室对我说:

“大规模的企业做得出好项目么?做不出。他们能把不满意的外墙上贴的砖剔下来重新贴一遍么?不能。”前辈说这句话的时候,真正算得上规模大的房地产企业没有几家;在那个时候,也没有“高周转”这个词。

前辈当时要说的,其实就是高周转的意思。当时的他,有这个结论,原因很简单:首先,“规模大”的企业对速度有要求,速度和质量在一定程度上是矛盾的,也就是他说的,“不能把不满意的墙砖剔下来重新贴”,时间不允许;其次,那时的他,坚信奢侈、豪宅一定是非标准化的,标准化的东西,永远都是大路货,称不得好。

听完这个答案,前辈笑了起来,攸克君明显听得出里面有自嘲的味道。“过时了,过时了,我都基本上退休了。”他笑着说。我知道他自嘲笑声的来源,因为,他现在就住在一个“规模大的企业”开发的豪宅里,而他当下想要新买下做新家的房子,更是一家以“高周转”著称于业界的企业开发的。

自古以来,既然是“圣贤”,就从来不怕打自己的脸。“高周转”在他半隐退江湖的这十几年间,早已不是豪宅的“对立面”,标准化也早已不再是“大路货”的代名词,至于仍要拿“高周转”为自己做不出豪宅、好产品解释的开发商来说,其实不过是找到一个自我安慰的理由而已。

十几年间,世势发生了怎样的变迁?首先是融资环境的变化。原来认为高周转与高品质天然为敌,暗中的含义其实的钱的使用效率。彼时,那些所谓的规模大的房地产企业,也还没大到让资金追捧的程度,所以,借钱贵,时间越长,钱的成本就越高,自然耽误不起时间。但现在,大量的“规模大”的房企,已经是“资金提供方”座上宾,只要你业绩良好,运营良善,不愁价格合理的钱借来使用,因此,在控制好产品结构比例的前提下,就给了高端产品时间和周期上的可能。

最典型的例子,或许你只看到了香港四大家族地产商在半山那些优秀的豪宅产品,但是,诸君或许忽视了他们几乎只有1%左右的长期借款利率。同样的道理,在内地,资金成本相对比较低的以规模著称的房地产企业,例如恒大、万科,也都做出了令市场和业界共同认可高端产品。

再有一点,即是标准化技术的进步,这恐怕是在近十几年的时间中,在房地产领域最为易被忽视的。先前的标准化之所以能够成为高端产品的对立面,在于标准化生产水平和能力的相对低下,只能满足于“大路货”的产品。但现在不一样了,房地产工程、设计领域的标准化生产的能力,已经大大提升,高端产品,已经可以是以“产品线”的方式存在了。

所以,我们可以看到,在以标准化著称的这些大型房地产企业里面,恒大有华府系、华润有橡树系、万科有天琴系等等,如今,掌握这些技术能力的大型房地产企业,在高周转的外壳下,其实都已经掌握并且以产品线的形式,固化了这一核心技术能力。

攸克君觉得,这其中,最值得具体一说的就是恒大。很多朋友对于恒大的印象,基本还停留在“执行力强”、“金主”、“土豪”这一类的概念上。但是,自从恒大用“向香港四大家族借钱,买四大家族在内地房地产项目”开始,这个基因早已发生了变化,因为他们买下的不少项目,都是香港顶尖水平在内地开发、建设、管理的豪宅项目。

“引进——消化——吸收”,照着这个路子走下来,就有了恒大华府这个产品线。恒大内部的朋友告诉攸克君,华府产品线在恒大内部有着很严的要求,不是想用就能用的。其最核心的要求,即是要求一定在城市核心地段,有足够空间尺度,容纳华府产品线的高标准。

高周转只是一剂自我安慰的良药插图

例如,北京的恒大华府就位于北京第四使馆区,被两条河流、三个城市公园所环绕。这为项目的百米楼间距前后无遮挡,视野宽阔,提供了绝佳的自然条件。这个项目团队的朋友说,基本上每户都有自己可以独特角度观察和欣赏的景色。

这个项目所处的环境,仍然贯彻了低密度的一贯思路,整个社区只有126套住房。因此,在大户型产品“纯粹”的条件下,273平方米的4居面宽 18.5米,341平方米的5居面宽26.4米,这些尺度,都是高端产品线最基本的保障。

同时,在园林方面,华府采用一轴三园十景约2.8万m2欧式皇家园林,3.3米台地园林设计,并以7米地势高差打造立体山水画卷;60%绿化率,户均223m2园林绿化,下沉式空间、“东升西落”双大门、台地、七重归家礼序、四季常绿树种等。

除此之外,恒大华府项目还配套建设了2000m2白金洲际会所,融合恒温泳池、养生spa、红酒雪茄吧、运动中心、儿童游乐园、品茗茶室等。

这一切,在如今的房地产市场环境中,显然变成了只有那些规模大,资金成本低,而有资源丰厚,同时对高端产品有坚决追求的房地产企业能够做大。那些单纯的以“手工”精神标榜,而不以商业规律匹配的“小而美”的开发商们,正在间或退出历史舞台。攸克君的那位前辈,是晓得这样的变化的。

就像恒大帮助中国男足归化了一干外籍球员冲击世界杯一样,对于有钱、有资源、有人的大型房地产企业,高端产品线只有重不重视、想做不想做的问题,如恒大的华府系一样,就是样本与标兵。

来源: 攸克地产

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